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Guia completa de
Gastos Comunes en Chile

Todo lo que necesitas saber sobre como se compone, administra y regula tu comunidad, basado en la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria.

Ver Ley 21.442 en el BCN Ir directo a la Ley 21.442

¿Qué es una liquidación de gastos comunes?

La liquidación de gastos comunes es el resumen mensual de todos los costos que genera tu edificio y cómo se distribuyen entre los propietarios. Es la factura más importante que recibes cada mes como copropietario.

Saber leerla tiene consecuencias prácticas: te permite detectar cobros incorrectos, entender por qué sube o baja tu cuota, y participar con criterio en las asambleas donde se discuten los gastos del edificio.

Estructura típica de una liquidación

Aunque cada administrador tiene su propio formato, toda liquidación bien elaborada debe contener los siguientes bloques:

1

Datos de identificación

Encabezado con nombre del condominio, dirección, número de unidad (departamento o casa), nombre del propietario o arrendatario, y período que cubre la liquidación (generalmente un mes calendario).

2

Resumen de tu cuota

El monto total que debes pagar, desglosado en sus componentes principales. Aquí ya deberías ver si hay deuda pendiente de meses anteriores sumada al mes corriente.

3

Detalle de gastos comunes del edificio

Esta es la sección más importante. Lista todos los gastos que tuvo el edificio ese mes, agrupados por categoría:

  • Remuneraciones: Sueldos del personal del edificio — conserjes, porteros, personal de limpieza. Incluye sueldo bruto, cotizaciones previsionales y de salud que el edificio paga como empleador.
  • Servicios básicos: Agua, electricidad y gas de las áreas comunes (no de tu unidad). El alumbrado de pasillos, la bomba de agua, el ascensor — todo eso se paga aquí.
  • Mantención y reparaciones: Pagos a proveedores por trabajos realizados ese mes: limpieza de estanques, revisión de ascensores, reparación de luminarias, jardinería.
  • Honorarios de administración: El sueldo del administrador o los honorarios de la empresa administradora. Debería ser un monto fijo y claramente especificado.
  • Seguros: La prima mensual del seguro de incendio y sismo del edificio, obligatorio por ley.
  • Gastos varios: Materiales de aseo, útiles de oficina, gastos de cobranza, certificaciones.
4

Fondo de reserva

Una línea separada que muestra el aporte mensual al fondo de reserva. Generalmente es un porcentaje fijo (mínimo 5%) del total de gastos comunes. El acumulado del fondo debería aparecer en un estado de cuenta aparte o en el balance mensual del edificio.

5

Tu cuota calculada (el prorrateo)

Aquí se explica cómo se calculó tu parte del total. Deberías ver:

  • La superficie de tu unidad en m².
  • La superficie total del edificio en m².
  • Tu porcentaje de participación (m² tuyo ÷ m² total × 100).
  • El monto resultante: tu porcentaje × gasto total del edificio.
⚠️ Verifica estos números. Un error en la superficie asignada a tu unidad puede significar que llevas años pagando de más o de menos.
6

Deuda o crédito anterior

Si pagaste de menos en algún período (por ejemplo, un pago parcial), el saldo pendiente aparece sumado al mes corriente. Si pagaste de más, puede aparecer como crédito a favor.

Señales de alerta en tu liquidación

  • Sin desglose: una liquidación que solo muestra un monto total sin detallar las líneas de gasto no cumple con la normativa.
  • Gastos que no corresponden: conceptos que no tienen relación con el edificio o que ya fueron cobrados en meses anteriores.
  • Prorrateo incorrecto: si tu porcentaje no coincide con lo que dice el reglamento de copropiedad.
  • Fondo de reserva menor al 5%: el mínimo legal establecido por la Ley 21.442.
  • Cobros extraordinarios sin acta: los gastos extraordinarios deben estar respaldados por un acuerdo de asamblea.

Glosario de términos clave

GG.CC.

Gastos Comunes. Todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos de administración, mantención, reparación, cuidado, uso o consumo del condominio.

Gastos comunes ordinarios

Los gastos de administración, mantención, reparación y uso o consumo del condominio. Se cobran mensualmente y son recurrentes.

Gastos comunes extraordinarios

Gastos adicionales distintos a los ordinarios, como sumas destinadas a nuevas obras comunes o reparaciones imprevistas. Requieren acuerdo de asamblea.

Prorrateo

Porcentaje que le corresponde pagar a cada unidad sobre el total de gastos comunes. Se calcula en función de la superficie de la unidad y la superficie total del edificio (o según lo establezca el reglamento).

Fondo de reserva

Ahorro colectivo obligatorio que los copropietarios acumulan mensualmente para financiar reparaciones mayores, reposición de equipos o emergencias. Mínimo legal: 5% del gasto común mensual.

Fondo de indemnización

Fondo adicional (no exigido por ley) que algunas comunidades mantienen para cubrir indemnizaciones laborales del personal del edificio.

Gasto común ordinario (GCO)

El monto base mensual de gastos comunes sin incluir fondos adicionales ni gastos extraordinarios.

Gasto común total (GCT)

El monto total que paga la unidad: GCO + fondo de reserva + gastos extraordinarios + otros fondos.

Asamblea de copropietarios

Órgano principal de administración donde los copropietarios toman decisiones sobre el uso, administración y mantención de los bienes comunes.

Comité de administración

Órgano encargado de velar por el cumplimiento de los acuerdos de la asamblea, impartir instrucciones al administrador y establecer reglas de uso de bienes comunes.

Administrador/a

Persona natural o jurídica designada por los copropietarios para ejecutar las labores de administración del condominio.

Reglamento de copropiedad

Instrumento que fija las normas del régimen administrativo de un condominio, los derechos y obligaciones de los copropietarios y las limitaciones al uso de los bienes comunes.

Bienes de dominio común

Aquellos necesarios para la existencia, seguridad, conservación y funcionamiento del condominio, como el terreno, circulaciones, áreas verdes, instalaciones generales, etc.

Copropietario hábil

Copropietario que se encuentra al día en el pago de todas sus obligaciones económicas con el condominio. Solo los hábiles pueden votar en asambleas.

Consulta escrita

Mecanismo alternativo a la asamblea presencial para tomar decisiones, mediante la remisión de antecedentes por escrito o correo electrónico a todos los copropietarios.

Quórum

Porcentaje mínimo de derechos del condominio que debe estar representado para que una asamblea pueda sesionar válidamente o para que un acuerdo sea aprobado.

Derechos del copropietario

Usar los bienes de dominio común

Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título podrán utilizar los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad y, a falta de disposición en él, de acuerdo a su naturaleza y destino, sin perjuicio del uso legítimo de los demás.

Participar en asambleas con voz y voto

Todo copropietario hábil tiene derecho a asistir a las asambleas, participar en las deliberaciones y votar. Cada unidad da derecho a un voto, independiente de su tamaño.

Acceder a la información de la comunidad

Todo copropietario tiene derecho a revisar los libros de contabilidad, las actas de asambleas, el Registro de Copropietarios y toda la información relativa a la administración del condominio.

Elegir y ser elegido para el Comité

Los copropietarios hábiles pueden postularse y ser elegidos como miembros del Comité de Administración, así como votar por los candidatos.

Impugnar acuerdos de asamblea

El copropietario que se sienta perjudicado por un acuerdo de asamblea puede impugnarlo ante los tribunales si considera que no se ajusta a la ley o al reglamento.

Deberes del copropietario

Pagar los gastos comunes en plazo

Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes dentro de los 10 primeros días de cada mes, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra periodicidad o plazo. Si incurre en mora, la deuda devengará el interés establecido en el reglamento.

⚠️ Importante: Si el dominio de una unidad pertenece en común a dos o más personas, cada una será solidariamente responsable del pago de la totalidad de los gastos comunes correspondientes a dicha unidad.

Asistir a las asambleas

Todo copropietario está obligado a asistir a las sesiones respectivas, sea personalmente o representado, según establezca el reglamento de copropiedad.

Mantener su unidad en buen estado

Serán de cargo del propietario las reparaciones y mantención de su unidad, sus muros interiores, pisos, ventanas, puertas y las instalaciones de luz, agua, gas, alcantarillado y ventilación que se ubiquen dentro de ella.

No perturbar a los demás ocupantes

Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos que a los demás ocupantes del condominio les corresponden.

Consecuencias del no pago

  • Intereses: la deuda devenga el interés que disponga el reglamento de copropiedad, o en su defecto el reglamento tipo, el que no podrá ser superior al 50% del interés corriente bancario.
  • Cobro ejecutivo: el administrador puede iniciar un juicio ejecutivo para cobrar las deudas.
  • Privilegio legal: el crédito por gastos comunes goza de un privilegio de primera clase sobre la unidad.
  • Suspensión de servicios: en casos de morosidad grave, la asamblea puede autorizar la suspensión de ciertos servicios.
  • Registro de deudores: la deuda puede afectar la capacidad de vender la unidad, ya que el certificado de deuda se exige en la escritura de transferencia.

¿Quién es el administrador?

Es la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir y ejecutar las labores de administración del condominio. Todo condominio acogido al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria está obligado a tener un administrador.

El administrador debe estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, que es público, obligatorio y gratuito, y depende del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).

Funciones y obligaciones del administrador

Cuidar los bienes de dominio común

El administrador debe velar por el buen estado y funcionamiento de todos los bienes comunes del condominio: instalaciones, equipos, áreas verdes, etc.

Efectuar las mantenciones necesarias

Realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran, entre otras, las de gas y los ascensores.

Ejecutar los actos de administración y conservación

Llevar a cabo todas las acciones necesarias para la administración y conservación del condominio, incluyendo la contratación de proveedores y personal.

Recaudar las obligaciones económicas

Cobrar los gastos comunes, fondos y multas a los copropietarios. Gestionar la morosidad y, si es necesario, iniciar acciones de cobro judicial.

Rendir cuentas mensualmente

El administrador debe rendir cuenta detallada de su gestión de manera mensual, incluyendo ingresos, egresos y saldos. El incumplimiento de esta obligación es sancionado con anotación en su hoja de vida del Registro Nacional.

Mantener el plan de emergencia

Todo condominio debe tener un plan de emergencia ante siniestros (incendios, terremotos, etc.), con acciones a tomar antes, durante y después, incluyendo procedimientos de evacuación.

Responsabilidades legales

El administrador puede ser sancionado por infracciones a la Ley 21.442, calificadas en gravísimas, graves, menos graves y leves:

  • Gravísimas: eliminación del Registro Nacional y/o multa de 5 a 10 UTM.
  • Graves: suspensión de 1 a 3 años del Registro y/o multa de 5 a 10 UTM.
  • Menos graves: amonestación por escrito y/o multa de 1 a 4 UTM.
  • Leves: amonestación por escrito.

Requisitos para ser administrador

A título gratuito (voluntario):

  • Ser mayor de edad.
  • Ser chileno o extranjero con residencia vigente.
  • No tener condenas por delitos contra la propiedad o las personas.

A título oneroso (remunerado):

  • Los mismos requisitos anteriores, más:
  • Haber aprobado la educación media o su equivalente.
  • Contar con curso de capacitación o certificación de competencias.

¿Qué es el Comité de Administración?

Es el órgano de la administración encargado de velar por el resguardo y cumplimiento de los acuerdos adoptados por la Asamblea de Copropietarios, así como de impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes, e imponer multas que estuvieren contempladas en el Reglamento de Copropiedad.

Composición

  • Debe estar compuesto por un número impar de mínimo 3 y máximo 5 personas.
  • En condominios con subadministraciones, debe haber al menos 1 representante de cada sector.
  • Dura en sus funciones el período que fije la asamblea, el cual no puede exceder los 3 años. Puede ser reelegido.
  • Es presidido por quien designe la asamblea o el propio comité.

¿Quiénes pueden ser miembros?

  • Personas naturales propietarias de una unidad, o sus cónyuges o convivientes civiles.
  • Representantes de personas naturales propietarias, con poder amplio y suficiente otorgado mediante instrumento público notarial.
  • Un representante de las personas jurídicas propietarias.

Si no existe acuerdo o interesados, el primer administrador o el presidente saliente puede designar a los miembros del Comité por sorteo. Quienes ya hayan cumplido esta función podrán eximirse.

Atribuciones del Comité

Velar por el cumplimiento de los acuerdos de asamblea

Supervisar que se ejecuten las decisiones tomadas por los copropietarios en asamblea.

Impartir instrucciones al administrador

Dar directrices al administrador sobre la gestión del condominio.

Establecer reglas de uso de bienes comunes

Definir las normas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes, sin discriminación arbitraria.

Imponer multas

Aplicar las multas contempladas en el Reglamento de Copropiedad por incumplimientos de los copropietarios.

Autorizar uso del fondo de reserva

Corresponde al comité de administración autorizar la utilización de recursos del fondo de reserva para solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos.

Remover al administrador

El comité, con el poder que le otorga la Ley 21.442, puede remover al administrador en los casos y formas que establezca la ley y el reglamento.

Diferencias con el administrador

Aspecto Comité Administrador
Naturaleza Órgano colegiado (3-5 personas) Persona natural o jurídica
Función principal Velar por acuerdos, instruir, reglas de uso Ejecutar la administración diaria
Duración Máximo 3 años, reelegible Según designación de la asamblea
Rendición de cuentas No rinde cuentas económicas directamente Rinde cuentas mensualmente

Tipos de asamblea

La Ley 21.442 distingue tres tipos de asambleas, cada una con sus propios quórums de constitución y de adopción de acuerdos:

Tipo de Asamblea Quórum para Sesionar Quórum para Acuerdos
Ordinaria 33% de los derechos Mayoría absoluta (50% + 1) de los asistentes
Extraordinaria de mayoría absoluta Mayoría absoluta (50% + 1) de los derechos Mayoría absoluta (50% + 1) de los derechos
Extraordinaria de mayoría reforzada 66% de los derechos 66% de los derechos

Materias que requieren mayoría reforzada (66%)

Algunas de las materias más importantes que requieren esta mayoría son:

  • Modificación del Reglamento de Copropiedad.
  • Obras de remodelación o ampliación de bienes comunes.
  • Cambio del régimen de administración.
  • Disolución del condominio.
  • Venta de bienes de dominio común.

¿Cómo se convoca una asamblea?

  • Debe ser citada por el presidente del Comité de Administración o por el administrador.
  • Con un mínimo de 5 días de anticipación y un máximo de 15 días.
  • La citación debe indicar el día, hora, lugar y las materias a tratar (tabla de la asamblea).
  • Se debe notificar a todos los copropietarios en la forma que establezca el reglamento.

Modalidades de asamblea

Las asambleas pueden realizarse:

  • Presencial: en el lugar físico que se determine.
  • Telemática: a través de videoconferencias u otros medios telemáticos.
  • Mixta: combinación de presencial y telemática.

Consulta escrita

Todas las materias que requieran acuerdo de asamblea (ordinaria o extraordinaria) pueden ser resueltas mediante consulta escrita. En este mecanismo:

  • Se remiten los antecedentes a todos los copropietarios por escrito o correo electrónico.
  • Los copropietarios votan por escrito dentro del plazo que se establezca.
  • El resultado tiene el mismo valor que un acuerdo de asamblea presencial.

Derecho a voto

  • Solo pueden votar los copropietarios hábiles (al día en sus obligaciones económicas).
  • Cada unidad da derecho a un voto, independiente de su tamaño.
  • Los copropietarios pueden votar personalmente o por representante.
  • Si el propietario no designa representante, el arrendatario u ocupante podrá representarlo, salvo que el propietario manifieste lo contrario al Comité y al Administrador.

Impugnación de acuerdos

Los acuerdos de asamblea pueden ser impugnados ante los tribunales de justicia en los siguientes casos:

  • Cuando no se ajusten a la ley o al reglamento.
  • Cuando se hayan adoptado sin cumplir los quórums establecidos.
  • Cuando causen perjuicio a algún copropietario.

La impugnación debe presentarse dentro de los plazos establecidos por la ley.

¿Qué es la Ley 21.442?

Es la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial el 13 de abril de 2022. Deroga la Ley N° 19.537 y establece un nuevo marco normativo para los condominios en Chile.

Todas las comunidades que se regían por la Ley 19.537 pasaron a regirse por la Ley 21.442 desde su publicación, debiendo ajustar sus Reglamentos de Copropiedad en el plazo de 1 año.

Objetivo de la ley

Establecer un régimen jurídico que disponga un marco normativo para condominios, unidades y bienes de dominio común, incluyendo los condominios de viviendas de interés público, y crear un Registro Nacional de Administradores de Condominios.

Principales cambios que introdujo

Reducción de quórums

Se redujeron los quórums para constituir asambleas y adoptar acuerdos, facilitando la toma de decisiones. Se distingue entre asambleas ordinarias, extraordinarias de mayoría absoluta y extraordinarias de mayoría reforzada.

Registro Nacional de Administradores

Se crea un registro público, obligatorio y gratuito, a cargo del MINVU, donde deben inscribirse todas las personas que ejerzan como administradores de condominios.

Fondo de reserva obligatorio (mínimo 5%)

Se establece que el fondo de reserva debe ser de al menos el 5% del gasto común mensual. Su uso está regulado y requiere autorización del comité o la asamblea según el monto.

Más atribuciones al Comité

El Comité de Administración ganó más poder operativo: puede autorizar reparaciones, firmar contratos, definir presupuestos e incluso remover al administrador.

Asambleas telemáticas y consulta escrita

Se permiten asambleas por videoconferencia y la resolución de materias mediante consulta escrita, facilitando la participación de copropietarios.

Sanciones a administradores

Se establecen infracciones gravísimas, graves, menos graves y leves para administradores que incumplan sus obligaciones, con multas de hasta 10 UTM y eliminación del Registro Nacional.

Tenencia de mascotas

La ley establece que el Reglamento de Copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas dentro de las unidades, pero sí puede establecer limitaciones respecto al uso de espacios comunes.

Infracciones y sanciones

Tipo de infracción Sanción
Gravísimas Eliminación del Registro Nacional y/o multa de 5 a 10 UTM
Graves Suspensión de 1 a 3 años del Registro y/o multa de 5 a 10 UTM
Menos graves Amonestación por escrito y/o multa de 1 a 4 UTM
Leves Amonestación por escrito

Dónde consultar la ley completa

¿Qué es la Ley 21.442?

Es la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial el 13 de abril de 2022. Deroga la Ley N° 19.537 y establece un nuevo marco normativo para los condominios en Chile.

Todas las comunidades que se regían por la Ley 19.537 pasaron a regirse por la Ley 21.442 desde su publicación, debiendo ajustar sus Reglamentos de Copropiedad en el plazo de 1 año.

Objetivo de la ley

Establecer un régimen jurídico que disponga un marco normativo para condominios, unidades y bienes de dominio común, incluyendo los condominios de viviendas de interés público, y crear un Registro Nacional de Administradores de Condominios.

Principales cambios que introdujo

Reducción de quórums

Se redujeron los quórums para constituir asambleas y adoptar acuerdos, facilitando la toma de decisiones. Se distingue entre asambleas ordinarias, extraordinarias de mayoría absoluta y extraordinarias de mayoría reforzada.

Registro Nacional de Administradores

Se crea un registro público, obligatorio y gratuito, a cargo del MINVU, donde deben inscribirse todas las personas que ejerzan como administradores de condominios.

Fondo de reserva obligatorio (mínimo 5%)

Se establece que el fondo de reserva debe ser de al menos el 5% del gasto común mensual. Su uso está regulado y requiere autorización del comité o la asamblea según el monto.

Más atribuciones al Comité

El Comité de Administración ganó más poder operativo: puede autorizar reparaciones, firmar contratos, definir presupuestos e incluso remover al administrador.

Asambleas telemáticas y consulta escrita

Se permiten asambleas por videoconferencia y la resolución de materias mediante consulta escrita, facilitando la participación de copropietarios.

Sanciones a administradores

Se establecen infracciones gravísimas, graves, menos graves y leves para administradores que incumplan sus obligaciones, con multas de hasta 10 UTM y eliminación del Registro Nacional.

Tenencia de mascotas

La ley establece que el Reglamento de Copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas dentro de las unidades, pero sí puede establecer limitaciones respecto al uso de espacios comunes.

Infracciones y sanciones

Tipo de infracción Sanción
Gravísimas Eliminación del Registro Nacional y/o multa de 5 a 10 UTM
Graves Suspensión de 1 a 3 años del Registro y/o multa de 5 a 10 UTM
Menos graves Amonestación por escrito y/o multa de 1 a 4 UTM
Leves Amonestación por escrito

Dónde consultar la ley completa

  • Ley Chile (BCN): https://bcn.cl/2zugi
  • MINVU: https://www.minvu.gob.cl (sección Condominios)
  • Registro Nacional de Administradores: https://www.condominios.minvu.cl
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Contenido revisado mensualmente contra la fuente oficial del BCN.

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